Die technische Bewirtschaftung

Die Mitarbeitenden der technischen Immobilienbewirtschaftung haben die Aufgabe, den Verwendungszweck der Haupt- und Nebenräume sowie der Aussenanlagen mit geeigneten Massnahmen während der gesamten Nutzungsdauer sicherzustellen.

Bei der Wahl der Massnahmen sind folgende Faktoren relevant:

• Welchen Nutzungsbereich betrifft es
• Wie alt ist das Bauteil
• Welchen Verwendungszweck hat das Bauteil
• Was ist der Auslöser

Bei der Entscheidung ist zudem auf die Wirtschaftlichkeit, auf energetische oder sicherheitsrelevante Vorschriften und auf die strategische Ausrichtung des Auftraggebers zu achten.

Die einzelnen Massnahmen

Wenn es darum geht, das Bauteil zu erhalten, also nicht zu ersetzen, kommen folgende Massnahmen zur Anwendung:

• Inspektion (Zustandskontrolle)
• Instandhaltung (Wartung)
• Instandsetzung (Reparatur)
• Verbesserung (gleiche Funktion, mehr Komfort)

Die Inspektion (Zustandskontrolle)

Bei der Inspektion geht es um eine Kontrolle oder Überwachung der einzelnen Bauteile. Die Inspektion nimmt punktuell, bei Bedarf oder regelmässig anhand einer Checkliste den Ist-Zustand auf und beurteilt das Bauteil auf seine Gebrauchsfähigkeit. Ziel der Inspektion ist, Schäden frühzeitig zu entdecken oder zu verhindern. Eine Inspektion ist in der Regel die Basis, um weitere Massnahmen bestimmen zu können.

Die Instandhaltung (Wartung)

Mit der Instandhaltung wird erreicht, dass die Funktionsfähigkeit eines Bauteils sichergestellt oder wiederhergestellt wird. Sie hat zudem die Aufgabe, die Lebensdauer eines Bauteils zu erhalten oder zu verlängern sowie die Sicherheit zu gewährleisten und Störungen zu vermeiden.

Übliche Instandhaltungsarbeiten sind das Anziehen lockerer Schrauben, das Fetten, Reinigen oder Justieren von beweglichen Teilen oder das Ausbessern schadhafter Stellen. Die klassischen Hauswartungsaufgaben wie Reinigung und Pflege der Aussenanlagen gehören ebenfalls zu den Instandhaltungsmassnahmen

Die Instandhaltung kann punktuell bei Bedarf oder regelmässig im Sinne eines Wartungsplans erfolgen.

Instandsetzung (Reparatur)

Im Gegensatz zur Wartung wird bei der Instandsetzung das Bauteil repariert. Dabei werden einzelne oder mehrere Teile eines Bauteils ausgewechselt und der Soll-Zustand hergestellt. Zur Instandhaltung gehört auch das Streichen eines oder mehrerer Räume oder das Abschleifen eines Parketts. Die Instandsetzung hat zum Ziel, die Lebensdauer eines Bauteils zu verlängern.

Verbesserung

Unter Verbesserung versteht man Massnahmen, welche die Funktionssicherheit eines Bauteils steigern. So wird zum Beispiel ein defekter Garagentorantrieb durch einen Torantrieb mit Funksender ersetzt. Im Gegensatz zur Instandsetzung findet somit eine über die Wiederherstellung des Soll-Zustandes hinausgehende Anpassung an aktuelle Anforderungen statt.

Erneuerung und Ersatz

Muss ein Bauteil oder Gerät ersetzt werden, wird von verändernden Massnahmen gesprochen. Hierzu gehören die Modernisierung, die Erweiterung, der Umbau und der Teilabbruch.

Modernisierung / Ersatz

Ab einem gewissen Alter oder einer gewissen Abnutzung lohnt sich eine Instandsetzung aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr. In diesen Fällen wird das Bauteil oder Gerät ersetzt. Aufgrund des technischen Fortschritts bezüglich Technologie oder Materialisierung findet mit dem Ersatz oftmals eine Modernisierung statt.

Die Modernisierung kann an einem einzelnen Bauteil/Gerät, einem einzelnen Element (z.B. Küche oder Bad) oder an mehreren Elementen (z.B. strangweise Sanierung) stattfinden.

Erweiterung

Erweiterungen sind Massnahmen, die das Gebäude oder die Nutzung erweitern. Zu den Erweiterungen zählen der Anbau (horizontale Erweiterung), die Aufstockung (vertikale Erweiterung) oder der Ausbau. Diese Massnahmen dienen der Ausdehnung der bisherigen Nutzfläche.

Umbau

Bei einem Umbau wird wesentlich in das Gebäude und seine Konstruktion eingegriffen. Umbaumassnahmen konzentrieren sich auf die Anpassung (Grundrissänderung) oder Umwandlung (Nutzungsänderung) bereits genutzter Flächen.

Teilabbruch

Zum Teilabbruch gehören Massnahmen der Beseitigung von Objektteilen oder Elementen.

Unterscheidung der Nutzungsbereiche

Die einzelnen Nutzungsbereiche werden in Wohnbereich, Gemeinschaftsbereich und Aussenanlagen unterteilt. Bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum ist diese Unterscheidung besonders wichtig, da der Stockwerkeigentümer für seinen Wohnbereich grundsätzlich selbst zuständig ist.

Wohnbereich

Zum Wohnbereich gehören die von den Bewohnern direkt genutzten Räume. Dazu gehören die Oberflächen von Decken, Wänden und Böden, die Küchen- und Sanitäreinrichtungen sowie die Zimmertüren und Einbauschränke.

Gemeinschaftsbereich

Zum Gemeinschaftsbereich gehören die allgemeinen Räume wie Treppenhaus, Waschküche, Trocknungsraum, Veloraum, Heizungs- und Technikräume, alle Einrichtungen, die nicht zum Wohnbereich gehören, die Gebäudekonstruktion sowie die Gebäudehülle.

Aussenanlage

Zur Aussenanlage gehören die Zugangswege, die Parkplätze, die Containerplätze, der Spielplatz und die Grünflächen und Ruheflächen.

Auslöser einer Massnahme

Laufende Massnahmen

Häufig ist der Auslöser einer der oben beschriebenen Massnahmen das Auftreten von Funktionsstörungen oder der Ausfall von Elementen. Das heisst, eine Massnahme wird erst dann ergriffen, wenn die Funktion nicht mehr gewährleistet ist.

Geplante Massnahmen

Geplante Massnahmen sind solche, die bereits vor einer Störung oder einem Unterbruch, also vorsorglich oder zur Erfüllung neuer Auflagen, zur Erfüllung von Bedürfnissen der Nutzer oder zur Steigerung des Ertrages durchgeführt werden. Solche Massnahmen sind z.B. die regelmässig durchgeführte Boilerentkalkung, die Tankrevision, das Spülen der Kanalisation oder der Ersatz einer Heizungsanlage aufgrund ihres Alters.

Die Alterung eines Bauteils

Im Zusammenhang mit der Alterung eines Gebäudeteils werden die Begriffe „materielle Alterung“ und „immaterielle Alterung“ verwendet.

Die materielle Alterung entsteht durch die Abnutzung durch direkte physikalische, chemische oder biologische Einwirkungen.

Die immaterielle Alterung entsteht durch technologische Entwicklungen, durch gesetzliche Veränderungen oder durch das aus der Mode kommen eines Bauteils, einer Materialisierung oder einer Farbgebung.

Beispiele für die materielle Alterung

• Nutzungsintensität
• Umwelteinflüsse
• Eigenschaften der Bauprodukte
• Qualität der Bestandsmassnahmen

Beispiele für die immaterielle Alterung

• Technische Standards
• Rechtliche Forderungen
• Ökologische Anforderungen
• Wirtschaftliche Anforderungen
• Funktionale Anforderungen
• Gestalterische und ästhetische Anforderungen