MIETVERTRAG KÜNDIGEN

Bei einer ordentlichen Kündigung (im Sinne von Art. 266a ff OR) sind einige formelle mietrechtliche Vorschriften zu beachten:

1. Form der Kündigung
   Die Kündigung muss schriftlich (Art. 266l Abs. 1 OR) erfolgen und eigenhändig unterzeichnet sein. Die Nichteinhaltung der Formvorschriften hat die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge (Art. 266o OR). Die Kündigung muss nicht begründet werden. Es genügt eine kurze und höfliche Mitteilung an den Vermieter resp. an die Verwaltung.
2. Familienwohnung (Art. 266m OR)
   Unter Familienwohnung ist die Wohnung, in der ein Ehepaar (oder registrierte Partner) mit oder ohne Kinder wohnt, zu verstehen. Im Fall einer Familienwohnung müssen beide Ehegatten die Kündigung unterzeichnen, auch wenn sie den Mietvertrag nicht gemeinsam unterschrieben haben. Ein Ehegatte kann die Familienwohnung also nur kündigen, wenn der andere einverstanden ist. Wird die Zustimmung des einen Ehegatten nach der Kündigung abgeschickt, so wird sie erst wirksam, wenn sie bei der Vermieterin eingetroffen ist.
3. Kündigungsfristen und –termine (Art. 266a OR)
   Wer seine Wohnung oder sein Geschäftslokal kündigen will, muss die vertraglichen (oder gesetzlichen) Fristen und Termine einhalten. Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den das Mietverhältnis gemäss Mietvertrag aufgelöst werden kann. Die Kündigungsfrist (bei Wohnungen drei Monate) ist die gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer zwischen dem Kündigungszeitpunkt und dem Kündigungstermin (Auszugstermin). Werden die Kündigungsfrist oder der Kündigungstermin nicht eingehalten, bleibt die Kündigung auf den beabsichtigten Termin unwirksam. Sie entfaltet ihre Wirkung erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin.

Möchten Sie das Mietobjekt zurückgeben, ohne die vertragliche Kündigungsfrist einzuhalten, spricht das Gesetz von einer vorzeitigen Rückgabe der Sache (Art. 264 OR).

In der Umgangssprache wird von der ausserterminlichen Kündigung gesprochen.

1. Formvorschrift
   Von Gesetzes wegen bestehen bezüglich der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes keine Formvorschriften. Die Mieterin muss dem Vermieter resp. der Verwaltung aber eindeutig und klar mitteilen, dass sie das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben will. Auch muss klar sein, auf welchen Termin die vorzeitige Rückgabe erfolgt. Die schriftliche (eingeschriebene) Mitteilung ist üblich und verhindert Streitigkeiten.
2. Familienwohnung (Art. 266m OR)
   Unter Familienwohnung ist die Wohnung, in der ein Ehepaar (oder registrierte Partner) mit oder ohne Kinder wohnt, zu verstehen. Im Fall einer Familienwohnung müssen beide Ehegatten die vorzeitige Rückgabe mitteilen, auch wenn sie den Mietvertrag nicht gemeinsam unterschrieben haben. Ein Ehegatte kann die Familienwohnung also nur kündigen, wenn der andere einverstanden ist. Wird die Zustimmung des einen Ehegatten nach der Kündigung abgeschickt, so wird sie erst wirksam, wenn sie bei der Vermieterin eingetroffen ist.
3. Voraussetzungen für die Befreiung des Mieters
   Der Mieter wird von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren (vergleichbaren) neuen Mieter vorschlägt, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu übernehmen. Der Vermieter hat für die Prüfung der Anmeldeunterlagen bis zu 30 Tagen Zeit. Zusammen mit der Bestätigung über die vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes erhalten Sie von uns Anmeldeformulare für Mietinteressenten. Üblicherweise wird die Wohnung durch die Steinauer Immobilien AG inseriert. Die Befreiung der ausziehenden Mieterin von ihren mietvertraglichen Pflichten erfolgt auf den Beginn des Mietverhältnisses mit der neuen Mieterin.
4. Keine Befreiung des Mieters
   Zieht sich die vorgeschlagene Ersatzmieterin zurück oder kommt es nicht zu einer Unterzeichnung des Mietvertrages durch Gründe, die bei der Ersatzmieterin liegen, bleibt die Mieterin bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin haftbar.

Die Kündigungsfrist  ist die gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer zwischen dem Kündigungszeitpunkt (Eintreffen des Kündigungsschreibens beim Vermieter) und dem vertraglichen Kündigungstermin (Auszugstermin). Bitte beachten Sie, dass Mietverträge nur auf Ende eines Monats gekündigt werden können. Auf Ende Dezember ist eine Kündigung nicht möglich.

Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei Geschäftsräumen 6 Monate.

Die für Sie gültigen Kündigungstermine (Auszugstermine) finden Sie in Ihrem Mietvertrag.

Wird die Kündigungsfrist nicht eingehalten, bzw. trifft die Kündigung zu spät beim Empfänger ein, bleibt die Kündigung auf den beabsichtigten Termin unwirksam. Sie entfaltet ihre Wirkung erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin.

Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zur vernünftigen Tageszeit (Geschäftszeit) beim Vermieter, resp. bei der Verwaltung eintreffen.

Wenn Sie z.B. auf Ende Juni kündigen wollen, muss das Kündigungsschreiben spätestens am letzten Arbeitstag vor dem 31. März beim Vermieter eingetroffen sein.

Ausschlaggebend ist also nicht das Datum des Poststempels, sondern der effektive Posteingang beim Vermieter bzw. bei der Verwaltung.

Ein Umzug ist stets mit viel Arbeit verbunden. Wir haben Ihnen ein paar Tipps und Empfehlungen zusammengestellt.

Eine gute Vorbereitung hilft, um die Wohnung problemlos zurückzugeben. Unsere Checkliste enthält hilfreiche Informationen.

Eine von der Mieterin ausgesprochene Kündigung ist definitiv. Es besteht aber die Möglichkeit, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen oder im gegenseitigen Einverständnis (schriftlich) den Kündigungstermin auf einen anderen Zeitpunkt festzulegen.

Wir entbieten den Hinterbliebenen unser herzliches Beileid.

Bitte beachten Sie, dass der Mietvertrag im Todesfall nicht erlöscht, sondern automatisch auf die Erben übergeht.

Die Erben, das heisst die Erbengemeinschaft, kann den Mietvertrag jedoch mit der gesetzlichen Frist (bei Wohnungen 3 Monate, bei Geschäftsräumen 6 Monate) auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR).

Als gesetzliche Termine gelten die ortsüblichen Termine. Im Kanton Zürich sind dies 31. März, 30. Juni und 30. September (Achtung: In der Stadt Zürich gelten nur 31. März und 30. September als ortsübliche Termine).

Diese Termine und Fristen gelten selbst dann, wenn der Mietvertrag mit einer festen Mietdauer abgeschlossen oder im Mietvertrag eine Mindestlaufzeit (frühestens kündbar auf den xxx) vereinbart wurde.

Sind im Mietvertrag weitere Kündigungstermine (z.B. auf jedes Monatsende, ausser Dezember) aufgeführt, gelten diese Termine.

Möchte z.B. der überlebende Ehegatte in der Wohnung verbleiben, können die Erben den Mietvertrag auch ausserterminlich kündigen und den überlebenden Ehegatten als Nachmieter vorschlagen.

In jedem Fall ist es wichtig, den Vermieter (d.h. die Verwaltung) so rasch wie möglich über den Todesfall zu informieren. Besprechen Sie mit dem Verwalter das Vorgehen und in welchem Zeitraum Sie die Wohnung räumen können und zurückgeben möchten. Eventuell muss die Wohnung renoviert werden und die Erben können vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden.